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전세 계약시 꼭 확인해야할 사항~!!!

유용한 정보

 

 

 

예를 한번 들어보겠습니다. 
집주인 A가 시가5억원 상당의 집을 담보로 2012년 4월 20일 은행으로부터 2억원을 빌리면서 근저당을 설정해 주었습니다. 
그리고 2012년 5월 2일에 전년도 종합소득세 2억원을 신고만 하고 세금은 납부하지 않았습니다. 
  
세입자 B는 2012년 6월 3일 위 집을 보증금 2억원에 전세로 입주하기로 했습니다. 
전세 계약시 필수 확인 사항인 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 은행으로부터 2억원의 저당권이 설정되어 있다는것을 알았지만, 집의 시세가 5억원 정도 되니 건물이 경매에 넘어간다고 하더라도 전세보증금 2억원은 충분히 회수할 수 있을 것이라 생각했기 때문입니다. 
세입자 B는 2012년 6월 3일 입주와 동시에 확정일자를 받았습니다. 
일단, 여기까지는 세입자 B의 판단에 큰 무리는 없습니다. 
  
그런데 집주인 A가 세금을 계속 납부하지 않자 세무서는 집을 공매처분하였고 집은 시세의 80% 수준인 4억원에 낙찰되었습니다. 
매각대금 4억원은 우선 순위에 따라 배당됩니다. 여기서 말하는 우선순위는 날짜를 기준으로 합니다. 
그럼 이제 집 매각대금에 대한 우선순위가 어떻게 되는지 봅시다. 
  
집 매각대금에 대한 권리자인 채권자는 은행, 세무서, 세입자 총 3명입니다. 
소득세의 법정기일은 신고일인 2012년 5월 2일입니다. 
그런데 은행의 저당권 설정일은 2012년 4월 20일이므로 2012년 5월 2일 발생한 조세채권과 2012년 6월 3일 발생한 세입자 B의 확정일자보다 앞섭니다. 
따라서 집 매각대금에 대한 1순위는 은행이 설정한 근저당권 2억원입니다. 
2순위는 2번째로 날짜가 빠른 세무서의 조세채권 2억원입니다. 
그리고 마지막 3순위가 세입자 B의 전세보증금 2억원입니다. 
즉, 세입자 B는 2012년 6월 3일에 확정일자를 받았으므로 조세채권 보다 순위가 밀리게 되는 것입니다. 
  
결국 집의 매각대금 4억원은 1순위 채권자인 은행에 2억원, 2순위 채권자인 세무서에 2억원씩 배당되었으며, 세입자 B는 한푼도 받지 못하고 전세보증금 2억원을 고스란히 날리게 되었습니다. 계약서에 확정일자를 받았으므로 전세보증금을 안전하게 회수할 수 있을 것이라고 생각했던 B로서는 도저히 인정할 수 없는 상황이 발생하게 된 것입니다. 
  
이렇듯 조세채권의 법정기일이 세입자의 확정일자보다 앞서는 경우 세입자가 보증금을 한푼도 받지 못하게 될 수도 있는 것입니다. 
그러므로 세입자는 해당 집에 대한 전세계약을 하기 전에 집주인의 체납세금 존재를 반드시 확인해두는 것이 좋습니다. 
특히, 집주인이 여러 가지 사업을 하고 있거나 많은 대출을 통해 무리하게 임대업을 하고 있는 사람이라면 전세계약을 체결하기 전에 집주인에게 체납된 세금이 있는지 더더욱 확인해 봐야 하는 것입니다. 
집주인이 납부하지 않은 국세가 있는지 여부는 집주인의 동의를 얻어 관할 세무서장에게 열람신청을 하면 확인할 수 있습니다. 
  
하지만 집주인과 세입자의 관계에서 현실적으로 체납사실에 대한 확인동의를 해줄 집주인은 그리 많지 않을 것입니다. 
말하기가 꽤 껄끄럽습니다. 
  
그래도 나중에 생각지도 않았던 전세금 떼이는 황당한 일을 겪는것 보다는 잠깐의 껄끄러움 정도는 감수해야하지 않겠습니까. 
  
참고로 위와 같은 사례가 많이 발생하고 사회적으로 문제가 되면서 '부동산 중개인'이 집주인의 동의 없이도 세금 체납 사실을 확인할 수 있도록 하고, 그 사실을 임대 계약시 세입자에게 통보하도록 하는 법안이 최근 국회에서 통과되었다고는 합니다만.... 
  
그래도 당사자인 본인이 위와 같은 사실을 확실히 인지하고 스스로 대비해야 할것입니다. 
  
안그러면 큰코 다치는 세상입니다. 요즘 세상은 너무 복잡하고, 갈수록 살기 어려운 세상인지라...

 

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인테리어 디자인 ★ 어느 집에 살고 싶은가요?

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자연과 어우러지는 집도 좋고, 바다가 보이는 집도 좋지만 내부 인테리어를

내가 가장 편하게 쉴 수 있도록 꾸민다면 더 좋을 거 같아요 :)

어떤 집을 꿈꾸시나요??

 

 














































































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